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“近亲转让”对置业者有好处?

2022-10-07 10:21

图:近亲转让涉及律师费及其他杂费,故需考虑节省的税务成本是否真的划算。

  根据政府最新公布,每年以“近亲转让”方式豁免缴付15%从价印花税的个案达4000多宗,占港人买家比例约6%至8%。而在2021/2022年度(截至2022年2月底),近亲转让个案暂录得4324宗,宗数属三年新高,占港人买家的6.51%。到底“近亲转让”对置业人士有什么好处?

  “近亲转让”是指直系亲属之间的物业转让,如父母与子女、配偶、兄弟姊妹等关系。在该物业交易时,无论新买家是否已持有物业,只须按照“第二标准”即较低税率缴交税项。除了可豁免缴付“第一标准”即较高税率的印花税外,另一好处是卖家交易后可恢复“首置”身份。大家都知道,香港首置身份弥足珍贵,因为除了同样只需缴付“第二标准”从价印花税外,首置人士的按揭成数、入息比率、压力测试要求都较为宽松,上车亦相对容易。

  早年不时有报道以“近亲转让”方式转让物业的个案,假设A先生打算将拥有100%业权,楼价估值为800万元的物业转让给爸爸,由于转让至近亲,该交易只需缴付“第二标准”税率,即800万元×3.75%=30万元的税项;比起“第一标准”税率,即800万元×15%=120万元的税项,节省90万元或75%。

  其后A先生若打算再购入一间1100万元的单位,原先如A先生持有其他物业,印花税会以“第一标准”计算,即1100万元×15%=165万元;若A先生没有持有任何物业,税率则以“第二标准”计算,即只需缴交1100万元×3.75%=41.25万元的印花税,两者相差123.75万或75%。

  此外,若A先生为非“首置”身份,按揭成数最高为四成,首期需要660万元;而“首置”买家则可申请按揭保险计划,最高贷款金额900万元,即首期只需200万元,节省了460万元或近70%的首期开支。另一方面,若A先生持有其他物业,供款入息比率及压力测试基准将下调一成至40%及50%;相反若A先生没有持有任何物业,供款入息比率及压力测试基准为50%及60%,如申请按揭保险计划则为45%及55%。

  “近亲转让”好处既可悭印花税外,即使3年内转让亦不需缴付“额外印花税(SSD)”,更可不断把物业转让至同一位直系亲属。而转让后更重获“首置”名额,可以较低印花税购入物业,减低置业的成本。不过,“近亲转让”交易亦涉及律师费及其他杂费,需要考虑节省的税务成本是否真的划算。此外,买家亦要考虑物业估价、自身入息及重新计算SSD等问题。

来源:香港大公报    作者:经络按揭转介营运总监 张颢曦

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